2010-2022，衡水楼市经历了跌宕起伏的12载，迈入下半场，疫情阴霾难散，经济持续萎靡，衡水楼市房价到底了没有？5月12日，房天下特别邀请到荣盛发展冀中公司衡水事业部总经理李振华、广州富力地产衡水总负责人吴琼、衡水森垚地产总经理刘欣三位业内大咖与衡水房天下总经理万征齐聚一堂，共叙楼市话题，房产2.0猜想，为市场指点迷津！

本次圆桌派，房天下媒体中心为大家展示了衡水2010-2022年12年地价走势图以及房价走势图，房产建筑成本以及衡水及县城流入流出人口图来反应衡水楼市变化！

Part1、品牌房企进入衡水给衡水带来了怎样的变化，又有哪些特色来吸引购房者？

李总：荣盛君悦学府整个售楼处负一层都是为社区做的一个性的配套生活馆，业主餐厅以后就是业主的食堂，后期会连通小区，家里有会客需求、均可在小区内部进行。这只是一部分，还有咖啡吧、书吧、四点半课堂等，因为现在大部分小学生放学时间都是在四点到四点半之间，这个时间家长就可以把孩子接到四点半学堂。这里有专业的辅导老师和兴趣班都可以让孩子们选择；未来相继还会有一些业态引进，这些配套给业主以后的居住体验是完全不一样的。

吴总：广州富力地产成立于1994年，总部在广州，现在已经28岁了。富力早在2005年就已经在H股上市，拥有自己的施工单位、自己的设计院、目前是全世界的豪华酒店业主！除了这些，富力还拥有自己的足球学校，近些年也在大力发展医养健康、互联网、文体旅游等热点产业。 富力的物业服务理念和家文化在业内也是很有代表性的，目前咱们衡水富力院士廷项目，自去年12月底按期交付至今，还在继续保持着“0”投诉的成绩。就在上个周末，5月8号，我们的一位业主的爱女出嫁，物业的小伙伴们提供了免费的挂灯笼和铺红毯的服务。 我们在衡水市政府、银行、街道社区等帮助之下，实现了交房即交证的承诺，我们在市民中心也安排了专人负责为咱们的富力业主提供办房产证的全程服务，这是富力为咱们衡水百姓和地产圈做出的表率，我相信，后期荣盛李总一定会做得更加周到细致。

刘总：对市场的影响有利有弊，就是我们本地的房企也要学习这个品牌的影响力，他们做的一些个细节方面等这些优势就是带动我们本地的企业也要去学习。但是另一个方面本地企业还是最了解本地人的一些需求，对于业主来讲适合自己的房子才是好房子，不一定刻意追求品牌，因为房子本身就是回归它的居住属性，本地房企跟品牌房企都是在共同进步。

万总：品牌房企进驻利大于弊，进入衡水的品牌房企应该是中铁，大概是2008年左右，当时在区域内的价格应该是的，带动周边楼盘价格上升。品牌房企在一二线城市的成本比较高，选择我们衡水或者三四线城市都是基于当地的招商引资或者教育政策环境等一些优势，品牌房企到来后确实带来了好的产品以及先进的品牌理念，包括标准化的流程。整体对于衡水市场还是有利的。

Part2、2010年到2022年衡水地价的走势是很明显的上升态势，但是房价有高点、有降幅，2018年以后房价可能处在一个下行的阶段，那么今年2022年衡水房价到底了没？

衡水2010年-2022年至今地价走势图

衡水2010年-2022年至今房价走势图

2012年-2022年建筑成本变化趋势

吴总：2018年至今，衡水市住宅及商业用地的成交单价呈上升趋势，而房价呈下降的趋势，这一升一降，足以反应出开发商们此时此刻的真实心情……至于12年间的涨幅，地价的起始基数较小，所以幅度就大一些。而房价的起始基础较大，数学功底扎实的同学应该可以算出来，涨幅相对地价就会小一些。

说到房产的建造成本、工程建设属于劳动密集型产业，按照国家统一发布的人工费信息价格，2010年的人工费是70-80元/工日，现在已经涨到了170元/工日。有现场一线管理经验的人更有体会，现在一个普通木工和钢筋工的价格都要在250-260元/天，很多特殊工种如：电焊工、细木工，一天的工钱要在300-400元。再来说说主材，2010年的钢筋价格是3800元/吨，现在已经涨到了5500元/吨。2015年C30混凝土的价格是300元/立方米，现在是400元/立方米。2015年的铜价是40000元/吨，现在已经涨到了72200元/吨。2015年的铝材价格是12000元/吨，现在是20000元/吨。

再说说目前国家主推的装配式住宅，目前衡水的新建小区的装配率要求又所有提高了，而目前国家对装配式住宅的销售许可条件也在逐步收紧。我们了算了算账，仅水平装配构件的造价是300元/平米，比传统的现浇楼板的造价200元/平米要贵很多。如果竖向承重构件也选用装配式做法的话，那造价会上升得更多。

李总：受各种影响，节能限产和产业结构的调整都会影响其价格，地材的价格也是一直向上攀升。房价的组成就是地价、天然成本、税费及营销费用等；我这列一个简单的一项：楼面，楼面加上天然成本加上税费，他这里面应该两条线理论上是重叠的，为什么里边有一个偏差呢，这里边牵扯到具体在各个房企经营时产生的点是不一样的，有同行没同利。比方融资的成本都是隐性的，房子里面可能看不见，看得见的只是建筑材料和用心的施工，其实还有其他的很多成本。我们一直叫短期看政策，长期看人口，所以政策里面包含了很多。这一轮的调控很大程度上就是金融政策的一个调整，给楼市带来的这种影响，所以这两个曲线的变化为什么产生了不一致就应该加了一些其他因素的影响，这是我个人观点。

刘总：我倒觉得这个房价是多元化考虑，并不是说加起来之后再加5%的利润。衡水房价实际上自从2022年以后稍微的有点上涨，因为2017年上涨太快了，后来国家出台了“房住不炒”政策，一直到现在还是一条主线，但是2021年的12月5号国家陆续出台救市政策。因为房地产要低迷会影响100多个行业，它是一个周期的。

李总：我们除了土地成本、建筑成本及其他费用，还有政策的影响。大家看到从去年的年底中央政治局的经济工作会议，包括到五月份的在国家层面上的一个经济会议，之前房地产出现的字眼很少的。现在出现了小的段落在说房地产，房住不炒，要稳地价稳房价，现在年前及最近出现的情况，我觉得不是中央决策层希望看到的那种局面。而且现在央行也在降准和降息，而且各地出台的一些救市的政策，比如雄安新区放开以后，个利好的就廊坊环京，前段时间廊坊市政府发限购限贷的废止文件，楼市也迅速回暖，所以这就是这个政策的原因在起作用。

刘总：如果是刚需房，无论什么时候买都合适，而且房价真的降了，对老百姓来说实际更是一个损失，本身我这个房子值100万，现在还值70万，你的产值、你的身价低了，你如果需要钱去银行贷款，用完 70%我能贷70万，现在你成70万了你只能贷49万。所以说其实大部分人还是愿意稳的，一个劲的往上涨一定不是稳，相反一个劲的往下跌我觉得也不是稳 对于各行各业来说都不是一个好事情，所以稳房价稳地价是主流。

万总：我接触衡水市场比较早，那时刚刚三年大变样，应该是2007年-2009年，衡水基本上都是到处都在拆，那时候房价其实确实是从2,000到5,000不等。每一个区域也都不一样，那时其实还以河西区为主，还有路北、河东，还没有滨湖新区的概念，因为比较偏，那时衡水湖基本上就是一个湖，还没有发展衡水的一湖两城，整个东湖大道都没有。不过城市化进程还挺快的，这个是毋庸置疑的，虽然比其他城市起步晚，但是发展速度更快了一些。城镇化是性的政策，原来房天下统计的一个规划图，到2030年，衡水的城市人口要达到130万，去年的时候才是80多万，现在还有五六十万的人口要进城的，这就是房地产还能继续下去的依据。

刘总：之前来衡水上学是可以租房落户，也可以落到公户；去年6月21号落户政策出台后，必须得要购房落户，而且必须有一两年的小学的学籍才能上高中，整个衡水的所有教育都不错。现在还有一个政策就是说这个义务教育的私立要转公立，原来的私立的时候呢是可以是石家庄的、邯郸的等等，过来借读是可以的，但是现在是不行的。我个人认为是对衡水房地产的一个触动。

Part3：2017、2018年都知道是衡水楼市的一个高点，之后房价有一些小幅的下滑，然后我听过一个观点叫做楼市周期论，房子3年一个小周期、5年一个中周期、十年一个大循环，有这种观点吗？对购房者来说，有什么他们买房的参考性的价值吗？

刘总：政策一张一迟，最近大型的房企爆雷，咱们出台的各系列的政策，都是在为了利好，既然说利好的消息之后时间不会太远，也已经到了可以抄底的时候了。2016年的时候北京先涨的，后期咱们这个二线、三线城市开始价格猛涨起来。

宿宿：截止到4月中上旬，70多个城市出台了所谓的救市政策：松绑政策，到5月份，我看新闻已经差不多有80个城市陆续在放开政策，政策的利好还是会影响到我们衡水的是吗？因为有一些朋友会说，这些政策因为衡水目前没有限购限贷政策，会不会影响到衡水？

李总：限购限贷只是调控的一种手段或者最基础的手段之一，包括金融政策对房地产的影响也很大，包括前两天我看到说把公积金的额度上调，这关系到每个需要购房的老百姓的切身利益。比如一对夫妻原来只能贷50万，现在我们能贷80万，无形中降低了置业的门槛。我们圈里人经常说，就像刚才吴总说的短期看政策、中期看供求、长期看人口，一定是这样。

主持人宿宿： 我这有一个统计图，就是人们经常说衡水是一个人口流出型的城市，大家可以看一下，县城是流出的，桃城区好像是增长的，未来衡水的人口会有怎样的变化？

刘总：到2030年，衡水规划是到130万人口，就是在农村增长进来的，增长了之后，农村人就自然而然的少了，各县市的人口是流出的，桃城区是流入的。桃城区的教育资源、医疗资源，包含着商超资源等等，各县市的人也有这种需求。桃城区的人口是增长的而且增长的幅度挺快有50%多，因为它包含10个县市总体来讲是负的；但是整个的桃城区主城包括滨湖都是在增长的，增长幅度很大。他能到130万不是整个桃城区到130万，而是整个全市的城镇人口。

吴总：从主城区和周边的人口变化来看，通过我的视角来观察，北上广深的这些城市生活成本比较高，成功节奏也比较快，那么这些城市他们对于二胎三胎政策执行起来还是有还是有一定抗性，但是来到衡水发现衡水很宜居，幸福指数很高，大家居住面积是衡水最畅销的110-120平米的这种大面积的，在天津上海北京可能就是七八十，居住成本较高，衡水二胎三胎较多，我觉得这个是其实是一个未来城市衡水城市人口结构比较好的一个现象和信号。

宿宿：现在网上确实也有一种观点啊，就是有一些性的地产大 v 他们可能会有这样一种论点说，现在只有这种一线、强二线城市有房票的这些城市可能才有投资的价值，买房子就不要买这种三四线城市的房子，会有这种观点，然后其实像吴总李总在其他很多大城市都操过盘啊，你们觉得这种观点有它的道理在吗？

李总：中国人讲究落叶归根，比方说我家是邯郸的，那我无论在石家庄住，还是在衡水住，但是我一定要在邯郸买一套。再就是从老家出来的，逢年过节总得回家吧，因为还有老人和街坊邻居，还有土生土长的村里的父老乡亲。而且不在老家有一套房总感觉自己没有归属感。

刘总：锦绣前城小区就有好多北京同学们回来买房，每一套房子都有投资价值，有租房市场，他就有投资价值。到了我们40-45岁这个岁数，是可以回来买套房子的，又有这种情怀，甚至回来给孩子上学用。这个这不在少数。对老家都有一种情怀，小城市大圈子，北漂一族穷期一辈子也买不了房子，最后还是要回来，人们那个思想是有变化的，到了我们这个岁数，开始缩减这个圈子。

万总：每年1月份2月份，就是过年那几天，我们都要做回家置业的主题，监控到我们后台的数据，北京号段的特别多，以前我一直以为是北京来投资，但实际上不是。都是那些到北京上学又回来为自己的孩子买，衡水的教育又连上了。而且他们看房的眼光还是高的，一般还是选择这个高质量的。

Part4：咱们刚才说到一个生活圈、生活态度选择性的一个问题，咱们说大面，现在切到小面，具体来说就是从你们自身的操盘经验来看，大概是什么样的人会来衡水买房，有这样一个用户画像吗？

李总：每个月或每个季度我都会对我的客户进行多个维度的画像，从地缘这个维度来说，去年卖了不到1,000套房，其中深州和武邑北边紧邻的这几个县大约占45%左右，还有20%到25%左右是教育，因为去年6月21号落户政策的原因，有20%-25%左右是地缘改善客户：路北或周边的城中村的拆迁，无论是货币安置、还是家属院改善都有改善的需求。还有10%是其他，所以大致的客户呢是这么一个群体。尤其是本地的特别地缘的改善客户，他们对地段的选择还是很敏感的，我也做了几个盘的调研，改善客户占比还是比较高的，因为我们的配套有怡然城，还有高铁站，包括榕花大街这个高速口都非常方便。

吴总：富力的客户画像的比例跟李总差不太多，也是在深州、武邑项目的正北和正东方向比较近的县城，大约20的，他们会首先选择路北，或是怡然城商圈的项目，这部分客群占了40%多。富力院士廷入市已经三周年了，2019年9月28号开盘，项目离衡水二中一墙之隔，也有好多二中的老师选择；然后还有一些返乡置业的，他们都是在北京上海天津工作，对荣盛、富力的品牌是比较了解，返乡时间很紧张，但是一听富力这个品牌就比较信任，大概我这边是大概15%左右是这样的一个客群，但是整体来说我和荣盛的客群还是差不多的。

李总：衡水人外出或上好的大学，比如北京、石家庄、天津，所以从石家庄过来很多我们自己的业主，是自己的第三套房或第二套房，因为在石家庄住荣盛的房子，回家比较仓促，对荣盛品牌也比较认可，基本上就通过微信跟置业顾问联系就能订房。

宿宿：所以这是品牌房企的一个优势，就是在其他城市，如果说客户认可你的产品品质，他可能在另外的城市会优先来买这个，算是一方面就是对这个认可品牌价值，所以说品牌靠不靠谱还是挺重要的，特别是在这种市场环境下，我感觉我们靠谱的品牌更重要，所以我们更得把这个牌子给维护好。

其实说到疫情吧，因为疫情也是现在大家非常关心的一个点，你们觉得疫情对于衡水的楼市也好房价也好，或者说是咱们的生活理念。人们的买房理念来说，从你们实际操盘过程中会有一些什么样的影响吗？

刘总：影响太大了，人因为封控不流动了，收入减少，资金不流动，下面的县里的人不来衡水了。所以疫情对于任何一个行业都产生了重大的影响。等疫情过后，人只要流动了资金也会流动起来，在国家政策的调控下，房地产政策放宽，我感觉这个疫情过后，房地产肯定会有一个大的发展。

李总：通过疫情反应出个点：物业。封控后能够有效的组织小区里的检测和防控政策；第二个防控，虽然政府有一系列的保障措施，但是我觉得这个最后那100米还得靠好的物业。有很好的例子，前年年底石家庄疫情，荣盛的物业点对点配送。央视新闻也对我们的物业进行了采访。印象很深刻的一件事，那天我看见我们沧州荣盛物业总经理的朋友圈里面，在沧州疫情最严重的时候，他向社区申请去沧州南皮县采购鸡蛋，亲自去采购鸡蛋拉回来然后分发到各个小区，满足了荣盛业主们蛋奶肉的供应。他做这个事的目并不是为了盈利，主要是更好的服务业主。还有一些智能化系统就不一一列举了，我觉得疫情过后，老百姓对一个好的物业的选择，一定比疫情之前有更好的认识。

Par5：楼市2.0猜想

宿宿：咱们今天主题叫圆桌派，衡水楼市2.0猜想，我觉得有很多朋友可能不懂，为什么是2.0猜想呢？万总您是不是先给大家说说咱们1.0是什么？ 

万总：其实这个主题也是灵机一动，衡水房天下以前叫搜房网，从2010年来的衡水，至今已经有12年了，确实是经历了很多不同的阶段，楼市也经历不同的阶段。 在2016年年底的一次年会我们确实是做过一次猜想，当时通过房价走势表就能看出，从2010年-2015年其实都不平稳，但是2016年雄安新区的建立，衡水的奥体、高铁北站、衡水湖就释放了一些信号，很多利好的消息出来后我们做了一场业内的调查问卷， 2016年年底的房价是5,000多，然后让大家预测一下2017年的房价。我记得很清楚当时大家这个填的数基本都是在六七千，结果2017年6月30号过去以后，我们做了一场年终白皮书发布会，那时大家已经感觉到房价不是六七千的水平，已经上涨到八九千甚至更高，一些品质楼盘达到了一万元以上。

宿宿：房价咱不预测了啊，因为房价受影响的可能会很多。但是楼市可能会怎么样？如果用一个关键词来说一下 2.0时代衡水楼市大概会是什么样子？

万总：我的关键词是回归。回归这块呢有两个意思：一个是个人，就是以我为代表在衡水工作的以及落户的还有在衡水工作又出去然后又准备回来的一些人，有对衡水的情节，不管是乡土情节还是小城市情节。另外一个就是楼市的回归，房价确实有一些变化，也有一些调整，但说的更多其实是购房者心理的回归更理性，习大大说的“房住不炒”，就是买自己舒服的房子就好。我希望2022年乃至2023年大家以这两个回归的心态去做这个市场，包括还有一些营销的回归，其实楼市回归理性是必然。

吴琼：合作，合作作为我的关键词，因为其实三年前富力来衡水的时候，也是和鑫垚地产通过合作的方式才能真正有幸进入到衡水。通过这些年的富力的努力，包括现在目前结合了整个大环境市场情况，我觉得后面对于富力来说呢，还是以积极的心态去跟包括荣盛等其他的上市房企合作或者是跟本土的非常优质的房企合作。大家优势互补实现合作共赢，这是我觉得2.0衡水楼市的一个趋势。

李总：回归了也合作了，我的关键词：提质，它是一个广义上的提质。首先从我们的产品端，现在我们社会的主要矛盾是老百姓对美好生活的向往，这种愿景越来越强烈。如果我们没有好产品，可能就失去了市场生存的根本，所以我们努力实现从产品端设计品质到建造品质的一个提升。另外随着社会的进步，需求的不断从我们销售到物业环节的服务也要提质。那么后期呢，我们在获取土地的时候对土地的要求，不光看价格，对土地的质量，区位和产品的选择，我们的工作质量也要提升。我觉得房产进入2.0版，从拿地端一直到服务端，一直到相关的配套产业，包括供应商也是，他也会通过这轮的疫情或通过这次地产调控，他们要提升他们的供应质量，我觉得是一个全方位的提质的过程。

刘总：我的关键词：未来可期，从去年到现在有这么多的利好政策，而且疫情的管控肯定是也要快结束了，在这个双重的利好政策下我觉得衡水的楼市还会慢慢的回暖。所以我觉得，在座的各位包含老百姓对于房地产，对未来还是有所期待。

Part6 互动问答

宿宿：刚才其实我在最开始说了啊，说我们在最后会有一个大咖问答的环节，我看我刚才助理主播把咱们的问题给我汇总过来了，我这边挑几个问题吧，然后让各位老总们给大家回答。个问题还是关于房价的啊，就目前这个房价的趋势下不太稳定，现在还适合买房吗？李总您给大家聊一聊吧。

李总：这个跟咱刚开始那话题用的篇幅的，应该就是这个话题，就是是否到底了？什么时候入手？我觉得通过以上的分析，智者会对号入座，根据自己的需求什么时候买，然后其他的属性的想不想买，通过前面这么多的我们自己的一个观点吧。这个房价的问题我建议有需求就抓紧，因为等真正的涨起来的时候，再后悔已经来不及了。

宿宿：第二个问题，关于区域的一个问题，衡水现在哪个区域还有涨幅空间，咱这个老板们路北的偏多啊，不找你们回答了，来万总您说说吧，看看哪个区域觉得还更合适？

万总：那个图已经很显然就是有一个人口的一个变化，桃城区从50多万涨到80多万，30万一个人口增长，桃城区是一个很明显的一个发展空间，但是有些人刚回来也听到过一些不一样的声音，就是有些这个低价入市的，或者说竞品啊就是核心竞争的也可能会有，但是我感觉呢就是两开，就是一些包括在天津也遇到过这种情况就是确实有一些下降，但是很多楼盘包括有些区域，还是很坚挺的。咱们这块呢也是有几个区域还是比较明显的。

一个是南环那边，南环那块一个从拿地这块。这个楼盘来看啊，大部分还都是品牌的啊，你像这个红星、中铁、保利等等，另外一个呢就是他这块的价格确实还是有一个空间，但是短期不行，短期这块像那个吴总说的短期看政策，中期看供求，长期看人口。我们做了一个新闻，就是未来从2015年到2030年的城市规划里。从2022年我们做了一个中期的统计，确实是每一个区域都有人口增长。但是两个区的人口增长还是比较明显的。一个是南环，一个是路北。路北其实这块的楼盘太多库存量多。

李总：存在自有存在的道理，为什么楼盘多，我们前期拿地会有一个很严格的市调程序，我们是看好路北的发展潜力。我觉得业主是最睿智的，业主最有发言权，看成交量就行了，就路北的成交量和其他区域的成交量瞬间一看就看出来了，所以客户最有发言权。

刘总：我觉得性价比的就是路北，因为衡水是一个小城市，所以说哪个地方的价格低，哪个地方的反弹。我觉得路北的楼盘多，发展潜力大，到哪个城市看，高铁站，高铁商圈不是未来的一个发展方向。

宿宿：我看网友们跟我汇总过来热度比较高的一个问题，为什么路北的房价要比其他的区域的要低？

吴总：因为我们的富力院士廷和荣盛、森垚都在路北，我们对路北的这个情况也是相对比较了解的就因为路北的新房的供应量特别大，项目特别多，大家的竞争确实会很激烈，所以也形成了这个所谓的叫价值洼地，价值洼地那就是因为机会与挑战是并存的。

刘总：原来一说路北都是化工厂的企业，现在这些企业都已经搬到苏正、武邑了。这块就划出来了，现在这边公园是的。比如的公园龙眼湖公园现在正在筹划，还有孔颖达公园。咱们衡水有三条主干线，东到东外环，西到西外环，以后有大庆路，大庆路打通工程也开始动工了，然后人民路是贯穿东西环的，还有一条永兴路，剩下的其他的都不是贯穿的。路北占了一条大庆路，榕花大街是南北贯通的，现在路北的基础建设做的很好了，包含振华路，直接通到了去往饶阳的路，振华路往东可去武邑，往北可去饶阳，去衡水湖比南环也远不了几。

宿宿：我印象也很深，刚入职的时候出来踩盘，是来路北这边骑个小电车，那时路上的灰尘，路也不通，哪哪都不通，现在像刚才刘总说的，其实各种道路的畅通，再加上配套的完善，然后工厂的迁移，是慢慢一步一步在做的，但是人们的价值观可能不会一下子扭转过来，他是需要一个时间，这就造成了一个买房上的时间差，我们觉得它是洼地，但他未来会有一个好的前景，我看刚才是不是有人在看欣总啊，问森垚在衡水开发过什么项目？

刘总：森垚地产是2016年成立的，在衡水市区里有锦绣前城，已经交房了。有锦绣前程的付园，在新桥北街跟富力廷一墙之隔，还有一个是锦绣前程的御园二期，在爱特购物中心的正南方20米，故城县我们有一个绿色印刷园一个产业园，现在还有一栋印刷大厦在建，景县有一片地，也是刚刚入手的，准备叫锦绣前城•瑞府，大概有五六个项目。品牌房企要学习不管是品质，还是其他的东西，我们是都可以学得到的也可以复制的到，事业还未成功我们一直在路上。

宿宿：下一个问题比较犀利，李总关于您的一个问题，是说这个荣盛的物业费会不会很贵？

李总：物业费大家有听说过有一块的、三块的、五块的。物业费都有一般的物业费有几个组成，一个是基本的物业费，就咱们所理解的基本的保安、保洁、客服，还有电梯使用费、公共能耗。有的是拆着来收的，比如说物业费1块钱，电梯收费三毛钱，这是一个物业费的组成。第二个呢就是每一个项目，比如别墅项目，别墅项目和刚需项目的物业费也不一样，洋房和高层他物业级别也不一样，这又回到开始那个话题，说1块钱物业费便不便宜，10块钱贵不贵的问题，只要值我觉得不贵，我们的物业费是1.85元，住建局底下有个部门叫物管办，每个地方叫法不一样，都是需要备案和核准才能实施，不是说我们自己制定的。因为物业服务的内容不一样，产品不一样，最后物业费不一样。只要是值的都不贵，三元的物业费贵吗，不贵，啥也不管我觉得就贵，所以这个也是很多朋友问的时候就是说我想要一个好物业。但是好的物业可能就真的需要投入的成本会更高一些，这个是相对合理的，这个也是涉及到一些物业定级的问题。

吴总：富力院士廷是1.8元，产品类型不一样定价不同，基本是正常的，都差不多他因为他是分级别的，咱石家庄荣盛应该是两块二，资质不一样。随着人们观念的改变，大家对物业费问题接受度会更高。

宿宿：问题很多啊，最后一个问题，一个吴总的问题，您觉得什么样的房子是能保值的一个房子？

吴总：这个问题比较大，简单说几点吧，点，房子本身就是从产品本身的角度来说，我认为如果房子能比较灵活的去进行布局的一些改变，就是通过设计的优化呢，把承重墙、剪力墙可以变成填充墙，但是通过其它承重墙加强结构的优化也导致可以产生出一个可变的户型，那这个可变户型可以在家庭的年龄组成发生变化的时候可以及时的进行调整。产品可以与业主一同生长的房子最保值，可以适应不同年龄段的各类人群。物业服务品质高的小区最保值，毕竟住得舒心才叫生活。周边环境处于向好发展过程中的房子最保值，买房要买预期，房子周边环境和条件逐年变好，那房子肯定会。

万总：地产圆桌派这个标题怎么想起来，也是饭局中想起来的，这个跟我们以前《大化地产》或《三人行》不谋而合吧，算是一个契合点，这次更轻松、更贴切老百姓。我们确实是要长期做下去的。而且这个话题还是建议让网友来提，我们会征集老百姓最关心的话题，紧接着要产出第二季，希望大家多提意见。

宿宿：今天两个时间聊了很多，关于大家最关心的一些问题吧，当然还有很多问题可能没有说到，大家可以去提一些你感兴趣的问题。我们会邀请一些其他行业的资深的人士来给大家专业性的解答。因为我现在大家获取信息的渠道太杂了，有时我们获取的不是有效的信息，还是尽量给大家提供一些对购房有帮助的信息。

扫描二维码参与第二期圆桌派话题征集