主题：陈启宗再批商业地产热：两三年盖好的楼都是垃圾

一个明显的背景是，2010年以来，在房地产业错综复杂的调控环境下，诸如万科金地龙湖等专注住宅开发的房企们，为规避宏观调控的束缚，纷纷转型，踏入商业地产“蓝海”。

商业地产井喷式发展

据仲量联行日前最新报告显示，第二季度中国商业房地产直接额出现反弹，较上季度大幅上涨55%。

三磊设计设计总监李丹有着丰富的商用地产设计经验，他认为，对一些相较成熟的房企来说，向商业地产转型较为容易，亦是顺应中国城镇化发展的需要。

“当我们居住环境有一定的改善以后，就需要商业和旅游地产来支撑我们的生活，也是我们生活和经济水平提高的表现。另外，当前对住宅地产的持续调控，开发商转向商业地产也是不可避免的，这是政策需求和社会需求导致的。”李丹进一步阐述道。

陈启宗表示， 随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，必然造成大规模的竞争。去年8月份，陈启宗大胆预言，商业地产行业风险大，“或称为埋没英雄的地方”。

果不其然，去年火热的商业地产今年略显冷意，基本上，民企商业房地产商退出了市场，主要是中海、中粮、华润、保利等等这些国营大企业还在商业领域里运作。

“表面上看，目前国内的商业地产一片繁华，其实真正懂商业地产的人不多。” 李丹对记者说。

双重考验令开发商渐浮躁

房地产是一个长周期的行业，其中，商业地产尤甚。陈启宗认为，两三年就盖起来的楼盘都是垃圾，六七年才是正常的周期循环。

“战线拉的越长，越是考验开发商的能力。”陈启宗认为，现在房地产业很浮躁，很多开发商只想赚快钱，单纯把地产作为一个投机行业。

陈启宗认为，商业地产的路并不好走，商业地产应该和资源、运营有效联动。并且，商业地产的运营成本和费用是高的，这也是考验一个开发商实力的时候。此外，商用地产的选址，配套设施的完善等都将直接影响其租金。

同时，商业地产也会有受到宏观调控的一些影响，例如信贷减缩等。业内人士分析，从政策上简单的看，好像商业地产不受限制，另外一个角度看，当其他方面的经济驱动减弱，商业地产方面的驱动也会减弱。

商业地产面临的双重考验，该如何自立求生？

土地盈利难持续

关于商业地产的“泡沫”争论从未停止，在此次博鳌房地产论坛上，诸多声音呼吁，房地产应该更多回归实业经济，脚踏实地，走可持续发展路线。

陈启宗也表示，房地产商不应该只靠地价的增长来赚钱，不然就不再是，而是投机而已，“既然这个行业有一个特性，地价是你不增加附加价值也能赚钱的，那你享受这个好处就是了。但是，我希望中国的房地产商能够在经验上、专业上有进步。”

实际上，商用地产的设计相当复杂，“必须灵活，设计不能满，得有空间变动，满足客户的需要。一个商场从开业至今，格局都是在不断变化的，所以最初的设计工程量是浩大的。”李丹如是说。

另外，宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华也表示，商业地产的选址远近、拿地价格高低、租金收入高低、品质和速度等的平衡也很难拿捏，因此，“持续改进和积极的调整才是根本的出路。”