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[摘要] 楼市下行期，纠结于买不买房的人越来越多。对于准购房者而言，理所应当的出现一种”盼崩盘“论，可是下行期的衡水楼市真的会崩盘？我看不见得。
对于准购房者而言，理所应当的出现一种”盼崩盘“论，可是下行期的衡水楼市真的会崩盘？我看不见得。
2019.5-2020.5房价走势图 放到股市估计不少人会被逼上天台
S之前写过一篇文章，关于衡水房子（主要指新房）为什么会降价，列出了5点原因：尾盘出清、投资客甩货、政府市场调控杠杆、异地购房门槛提高以及开发商回款压力（今年的狗血行情下，开发商压力是真的大）。
很多看客会有疑问：回款压力难道≠资金链崩断？
——当然不。
中国99.99%开发商都会存在回款压力，甚至规模越大的房企回款压力越大（参考万科”活着比什么都重要“和碧桂园严格的回款周期）。可中国的房地产资本市场从开始就具有一股比娱乐圈明星更强大的抗击打能力。庞大的资本运作中间的风险之大超出我们一般人的想象。但是对于开发商而言，只要政府还让卖房子，就总有（比我们好N倍）活下去的能力。
在这种情况下，假如我们能搞清楚，在过去这轮行情下，哪些房子是”涨过头“的，可能在买房时就不至于太慌张。
有几个简单的价格维度，可以组成房地产市场行情判断的客观逻辑：地价、二手房成交价、以及新房价格。
先看土地。2020年衡水市区土地成交价格为3492万/公顷，跟峰的2018年（4214万/公顷）相比，降幅约17%，但仍远高于2017年的2567万/公顷。
而2020年上半年成交单价比较高的地块：锦园、荣盛、金域学府，成交价格也都在4500万/公顷的价格线之上，较高的拿地成本在一定程度上影响了衡水开发商的定价自由。
衡水新房价格，从“根”上就不可能“崩”。
再看市场反应度更为灵敏的二手房。不分区域，较新小区的二手房价格基本在7500-8500价格区间（我筛选了优选房源，避免出现很多中介一手房乱入）。
部分优质学位房、大品牌的小区价格会更贵一些，与目前新房8200左右的报价基本持平，甚至部分小区二手房由于涉及到过户费、车位储间、装修等附加值，比新房价格还要略贵。
但是从整体数据看，“脱水”现象明显，大部分挂了1年以上的房源都有一个非常明显的价格调整。
我随便挑了2套房子看一下它的价格曲线。
套是二手房价格一直居高不下的丽景福苑。这套房子2018年上架，不到2年时间，价格下调17万。目前单价为8966元/平。
图|房天下
再看一套相对刚需的幸福里房源。2019年3月上架，1年多一点的时间，降价6万。目前单价7719元/平。
其实不用数据支撑，衡水二手房市场的颓势跟身边有卖房需求的朋友聊一聊最准。
由于衡水房价的“疯涨期”集中于2017年左右，很多大幅涨价前购入的二手房，成本较低，其实是有降价空间的。越来越长的交易周期，不断“跳水”的价格，足以证明，衡水二手房的价格调整空间，远大于新房，如果想捡漏的购房者朋友，不妨考虑入手价格合适、房源较新的二手房小区。
至于新房价格，无需赘言。虽然略有颓势，但我只能说，把涨价2000，微跌20当做“崩盘”信号的盆友，还是长长心吧！虽然衡水楼市处于逐渐“退烧”的状态，热度却还没全退。只有等到市面上80%以上的主流二手房源出现成交价回调，楼市才算进入正常状态。
话说回来，现在买房请保持4个字的思考逻辑：自住思维。
都是刚需，买的起，需要买就入手，别的，管他呢！
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