自今年一季度以来，楼市热度低烧不退。70城房价上涨，部分城市土拍大热，高溢价地块频频，然而近期一项对房价有很大影响的税种，正在推进立法进程。

究竟是否会改善现状，房价又会何去何从呢？

土地增值税初稿起草，征管或进一步加强

中国政法大学财税法研究中心主任施正文称，由于上世纪90年代海南房地产火爆，一些房企的炒地现象较为严重，1994年我国通过开征土地增值税来打击这一行为。

国务院1994年1月1日颁布实施了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（下称《条例》）。《条例》明确，开征土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值，维护国家权益。

按照《条例》，土地增值税纳税人，是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

施正文说，目前个人住宅（不包括商住用房）转让暂免交土地增值税，但企业尤其是房企转让房地产都需要交税。

除了现行国有土地使用权外，相关部门考虑将出让集体土地使用权、地上建筑物及附着物（不含土地承包经营权流转）收入纳入土地增值税征税范围。

土地增值税计税税基，是根据纳税人获得转让收入减去相应扣除项目后的增值额。根据增值额与扣除项目金额的比例，采取了30%、40%、50%、60%四级超额累进税率，增值额越高缴纳税越多，跟个税超额累进税率类似。

20多年来，我国土地增值税收入规模不断扩大。根据财政部数据，土地增值税2018年收入达到5642亿元，同比增长14.9%。2019年一季度收入为1667亿元，同比增长14.7%。

目前缴纳土地增值税中，房地产开发企业是大头。比如中国恒大2018年应交土地增值税约521亿元；碧桂园2018年年报显示，当期土地增值税约为139亿元。万科（000002.SZ）2018年土地增值税约为196亿元。

此外，土地增值税立法还将强化征管。

财税部门考虑，将从事房地产开发的纳税人预缴税款和清算应缴税款的时间和判断条件写入土地增值税法，并要求相关部门与税务部门涉税信息共享，协助税务机关依法征收土地增值税。

另外，财税部门考虑引入先交土地增值税，后办理相关权属登记制度。纳税人和税务机关违反本法将被追责。

相关数据显示，2011年和2012年土地增值税同比增长分别达到惊人的61.3%和31.8%，主要原因就是税务部门加强了对土地增值税的预征和清算管理。

近些年，地方也在不断加强对土地增值税征收管理。比如，今年河南省永城市政府发文，要求市国土资源、住房保障等部门及时提供房屋、土地转让等信息，并积极配合市综合治税工作组办公室做好房地产企业土地增值税汇算清缴工作。开展土地增值税等相关税种专项征缴治理。

海南省三亚市财政局去年年中预算执行报告称，上半年，受限购等调控政策对房地产业持续影响，商品房交易量下降明显，财税部门克服房地产调控政策的影响，强化收入征管，重点加大对企业土地增值税、企业所得税汇算清缴及清欠历年税款入库，确保上半年财政收入超额完成。

现在该税种虽暂未落地，但已初露端倪。

在刚刚过去的“五一”小长假，各地楼市表现不一。在房地产调控再次定调“只住不炒”的背景下，一线城市反弹放缓，部分区域有所降温，但部分二线城市楼市再次迎来购房人群的热捧。

在此背景下，热点二线城市或迎来政策集中收紧。

二线楼市受热捧，或迎政策集中收紧

据中原地产研究中心统计数据显示，5月1日至4日，北京新建住宅网签242套，二手房住宅网签134套。值得注意的是，一个月前的清明节小长假仅三天假期，其新建住宅网签358套，二手房住宅3天网签141套，均高于五一假期套数。

上海、广州“五一”期间楼市表现也与北京类似。数据显示，5月1日至4日，上海新建商品住房网签365套，低于清明假期的370套。广州新建商品住房网签413套，低于清明假期的450套。

分析师表示，由于网签数据相对滞后，因此“五一”期间数据反映的更多还是4月甚至3月市场情况。但从一线城市整体看，经历小阳春后，受到供应上涨等因素的影响，市场出现了退烧、降温现象。

“但应警惕，受土地市场升温的影响，部分二线城市成交量持续活跃，房价有明显的上涨压力。”杭州“五一”小长假前三天成交384套，已超过了清明小长假的305套。南京方面假期日均卖房209套。

南京5月6日开盘的河西鱼嘴金茂悦，据悉，该项目本次销售的是10号楼184套精装房源，均价39800元/平方米。

需注意的是，虽然销售价格已突破此前该区域35000元/平方米的限价，但其中签率依然低至3.1%，平均32人抢一套房。

报告显示，部分热点二线城市4月二手房市场不仅延续了3月“小阳春”态势，还创下了两年以来的成交量新高。

具体来看，4月重点监测的南京、厦门、青岛等10个城市二手房成交量8.2万套，环比增长25.9%，同比增长 27.9%。

“重点监测的城市除北京、深圳外，均为热点二线城市。” 姚方表示，从数据看，4月仅北京出现二手房成交量环比下降。其余9城中，苏州环比增长99.0%，增速显著。

在房地产调控“稳”为主的背景下，现阶段过热的城市或将集中迎来新一轮政策收紧。

“从2018年11月开始，各地收紧楼市调控政策的明显减少，而在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。”

目前，包括合肥、遵义、深圳等多个城市发布了收紧调控政策，二季度对于热度较高的部分城市进行政策调整的可能性较大。