4月18日晚6:30，衡水房天下举行了《楼市微课堂》公益讲座，本次讲座房天下邀请了国大房产总经理孙保行为特约讲师，为大家讲解二手房交易流程和风险把控。

问题一、首先我们先分析一下为什么有很多人喜欢买二手房？

因为现在随着房地产开发的规模越来越大，现在市场上出现了一大批二手房，二手房有在位置上和价格上的优势。型成了目前巨大二手房市场，目前衡水在售二手房源总量约1万套。

问题二、衡水各个区域的二手房价格差别有多大？

那么有这么多得二手房在卖，他们在价格上会有什么区别呢。

房子的价格构成因素有如下几个方面

1、位置：区域位置占比会有很大的因素，如同年代同楼层的房子在市中心和郊区会有10%----20%的差价。如路北区  河东区开发区和市中心相比，因为上边的三个区域的城市配套设施都没有市中心区域完善。如学校 医院  政府 购物、娱乐等等。

2、小区物业：小区的物业好坏直接影响的房子的保值增值率。

3、户型：房子好不好卖完全在户型，一个户型方正房子和一套户型不方正房子的价格相差30%。

4、楼层：一手房对于楼层的要求不是很严格，但是二手房对楼层是比较挑剔的。如顶楼、一楼。

5、朝向：房子朝向也很重要，如临街楼、临马路、临铁路和东西项、纯南向、纯北向、朝向直接影响房子的采光和通风，有的买房人甚至还会挑剔。

6、房龄：随着现在电梯房越来越多，一些老旧房子在市场越来越没有竞争力了。

7、面积：二手房的客户一般刚需比较多，比如一套160平米的顶楼和一套70平米的顶楼。大面积的只能买到5000一平米，小面积的就能卖到6000一平米。

问题三、那么如何简单给我们的现有住房做个估价？

首先我们了解到了房子的价格属性，那我们在看看我们自己的房子的具体情况。

1、自己小区的位置、物业、楼栋所在小区的位置；

2、房子的保养状况；

3、楼层、面积、户型；

4、房子的附属设施，比如储藏间、车库、车位等；

5、还有就是在我们的房天下平台上搜索同小区或者周边在售房子的价格作为参考依据；

6、市场竞争的优劣势如果同区域面积相等的一些房源在售比较多或者比较少的情况下；

7、过户的税费情况；

当然简单的估价方法就是联系我们，国大有专门的房产评估公司，而且现在是免费给大家做房产的咨询评估。相信会给大家一个合理的价格。通过上述我们就能分析出我们的房子真正的价值了。

问题四、买回迁房需要注意什么问题？

经过几年的城镇改造现在市场出现了很多的回迁房，再买回迁房的时候我们应该注意以下的几项内容：

1、是否产权清晰，有一部分是属于小产权房 不能上市交易，这部分房子普遍价格比较便宜。

2、是否有产权证，有部分开发商把回迁安置房办证手续放在后一批。

3、开发商是否交齐所有的费用。有的暖气没有交初装费，水电也是临时用的。

4、房子的质量。

5、周围住户的素质问题。

问题五、二手房买卖都涉及到哪些费用问题？

我们为什么还要算出过户所需的税费呢，因为在过户中会产生很大的税费，税费在购房成本里占比是很大的占比在1%---8%甚至更高。所以我们一定要弄清楚。

现在的国家再收的水中有如下几种

1、契税：买方交 90平米以下收1%，90平米以上收1.5%；

2、印花税：买方交千分之一；

3、个人所得税：卖方交1%；

4、增值税：卖方交5.6%，房产证在不满2年之内会涉及到；

5、土地增值税：卖方交5%， 储藏间、车库、门店会涉及到；

问题六、如果买的二手房还有贷款，如何过户？有贷款无房产证的房源可以考虑购买吗？

一套房子过户前必须要结清房子现有贷款，如果房子没有结清贷款我们是过不了户的。

那么我们要弄清以下几个问题：

1、房子是期房办的贷款还是现房办的贷款；

2、还完了银行贷款能不能办理产权证，能不能交易，如果还了银行的贷款还不能办理产权证，那我们坚决不能买；

3、银行是否同意还款；

4、我们要先核实清楚房子的剩余贷款金额。是他还还是我们替他还。

5、业主家人是否同意出售房产；

6、申请银行还款前的手续和还款后的手续怎么办；

7、还有还款时间问题 每个银行都有固定的还款日期。

8、我们自己是否符合申请银行贷款；

9、还款所产生的费用由谁负责。如滞纳金、利息。

问题七、那么交易二手房有风险吗？

从我从业20多年的经验来说，二手房的交易风险大而且还很大，具体有以下10大风险：

1、产权的风险：二手房有很多是以前的单位福利分房，如果没有参加后来的房改政策，产权不是百分百产权。还有就是区证 小产权。这些房子是不受法律保护的，是没法过户的。还有就是产权证上写一些已经逝去的人的名字。如果过户需要先办理一些繁琐的手续。还有离异、孩子的名字，产权人没有办法来面签等等很多的问题。

2、法律纠纷：有的房子会涉及到法院查封、银行抵押。个人借贷等。这种房子如果不能回复正常。也是没有办法过户的。

3、家庭纠纷：房子是一个家庭的重要财产，不是简单的房产证上一个人的，所有如果家庭没有统一思想，个人出售了房产，即便是买房人产权拿到手后，也会给后续的生活带来无数的困扰。

4、资金安全：有些不良业主会在过户前让买家先把钱打过去，但是钱过去了，业主会想尽办法拖着不过户，玩套路。好不容易要过户了，他又会提出各种条件在追加房款。

5、银行风险：现在有很多的业主房子都是贷款买的。当他卖房子时需要先把银行的贷款先还清，但是他又没有能力还，只能动用买房人的资金。如果用买房人的钱还了银行贷款后，一旦业主有变故，买房人钱房两空。

6、交易风险：人的一生买房的经历很少，一般只有一两次。但是现在国家政策越来越完善，一年都几次的政策调整很正常。在交易过程中如果我们提供不了有效的证明材料是无法办理转移登记的。

7、买房的银行风险：现在国家的银行贷款越来越严格。很多的问题是我们始料不及的。

8、二手新房的交房风险：有的开发商口头承诺交房日期，如果开发企业的资金链断掉或者出现企业的内部变故或者政策调整，我们都无法收到自己满意的房产。现在衡水长的房子业主等了10年才入住。后也没有达到入住的标准。这种房子在市场上增值很小。

9、二手新房产权的纠纷：刚刚我们说过由于现在的国家政策越来越严格，会导致有很大一部分的二手新房没有办法做真正的买房人的名下做网签合同。所有手续都是卖房人的名下。一般都会等很长时间产权证才能办理下来在过户。

10、违约风险：在交易过程中也会出现买的不买了，卖的不卖了，都会给我们造成经济上和精神上巨大的损失。

既然二手房有那么大的风险，我们如何规避呢？

1、签署完善的法律买卖合同，留证据；

2、在购买前要进行全面的分析；

3、找值得信任专业的经纪公司来代理。

问题八、现在市面上中介这么多，该如何选择靠谱中介？

一套房产是花我们一个家庭几代人的积蓄所购买下来的，对我们的家庭是非常重要的事情。通过以上内容我们知道了买卖一套房子有这么多得事情，我们需要怎么办？

大多数人会找一家中介公司来代理买卖二手房，那么怎么选择一家靠谱的中介公司呢。选择好了中介公司我们会很顺利的卖出和买到心仪的房产，如果选择不好会给我们经济上和精神上造成很大的损失。

选择房产中介公司要做到以下几点：

1、专业：如果一个中介公司同时做几项内容，如招工、家政、保洁、婚介、搬家甚至是小贷业务等等，全能公司代表着他的专业度不高，没有专业性，哪个有活哪个挣钱干哪个。

2、规模：现在市场上有很多家小规模的中介公司，他们大多是夫妻店，店面很小，只能说是一个店。这种公司的规模很小，没有规章制度。随意操作，有的是以低来吸引客户。从中赚取房子的差价。或者额外的收取一部分费用。

3、新开的店：开店时间不长，对市场政策掌握不准，对于行情变化不熟悉，专业能力比较薄弱，只是一味的促单成交赚取。

4、中介公司倒闭：一些小的公司由于资金链的断掉，会出现拿钱跑路的现象。

5、看经纪人的个人素质：一个人素质高低决定着他的做事的能力。

房产买卖是涉及金额特别巨大的一件事情，所以在买卖前我们一定要慎重的选择。

网友提问：

问题一、在中介是买老房合适还是买新房合适？

这个要看个人需求了，老房子在位置上价格上有优势，新房子的环境比较好。

问题二、现在市政府对老旧小区改造力度这块怎么看？

这块政府的力度也很大，有的也在装电梯，有的很旧也要拆迁，但是由于种种原因进度不是很大。

问题三、二手房能用公积金吗？公积金现在在衡水都有哪有政策？    

可以公积金贷款，只是公积金贷款的有一定的限额，现在咱们这里可以带60万。二手房公积金贷款是按评估价计算的，一般评估的比较低。

问题四、为什么很多二手房交房很多年还是新证？

这个主要是经过中间过户或者以前没有办证导致的。

问题五、二手房如果是集体用地建的老小区，靠谱吗，是否可以购买？

集体用地银行不给贷款的，一般不建议买。