最近的衡水楼市终于稍微冷静了一些，据房天下数据监控中心统计数据显示，2018年1月份衡水市区均价9200.69元/平米，10月份市区均价9407.88元/平米，10月相对于1月，涨幅仅为2.25%，甚至从8月份开始，出现连续2个月的房价回落（注：数据统计截止2018年10月31日，统计楼盘未包括别墅与洋房）。

图：衡水房天下

楼市下行期，纠结于买不买房的人越来越多。

对于准购房者而言，理所应当的出现一种”盼崩盘“论，可是下行期的衡水楼市真的会崩盘？我看不见得。

我前几天写过一篇文章，关于衡水房子（主要指新房）为什么会降价，列出了5点原因：尾盘出清、投资客甩货、政府市场调控杠杆、异地购房门槛提高以及开发商回款压力。

很多看客会有疑问：回款压力难道≠资金链崩断？

——当然不。

中国99.99%开发商都会存在回款压力，甚至规模越大的房企回款压力越大（参考万科”活着比什么都重要“和碧桂园严格的回款周期）。可中国的房地产资本市场从开始就具有一股比娱乐圈明星更强大的抗击打能力。庞大的资本运作中间的风险之大超出我们一般人的想象。但是对于开发商而言，只要政府还让卖房子，就总有（比我们好N倍）活下去的能力。

在这种情况下，假如我们能搞清楚，在过去这轮行情下，哪些房子是”涨过头“的，可能在买房时就不至于太慌张。          

有几个简单的价格维度，可以组成房地产市场行情判断的客观逻辑：地价、二手房成交价、以及新房价格。

先看土地。2018年衡水土地成交价格再创新高，达到惊人的4214万元/公顷，相较2017年几乎翻了两番。对于衡水购房者而言，从”保利“开始，地王也渐渐不再是一个新鲜名词。2018年上半年比较有名的拿地房企比如天正地产（已开发：天正·御龙湾），楼面价高达4K，红星地产在滨湖区域一举拍下3个超大地块，平均楼面价约在2K左右，较高的拿地成本在一定程度上影响了衡水开发商的定价自由。

图：衡水房天下 来源：中国土地网

再看市场反应度更为灵敏的二手房。不分区域，较新小区的二手房价格基本在8500-9500价格区间，部分优质学位房、大品牌的小区价格会更贵一些，可以说基本和新房价格持平，甚至部分小区二手房由于涉及到过户费、车位储间、装修等附加值，比新房价格还要略贵。

图：衡水房天下 来源：房天下特价房群

有没有价格便宜的二手房呢？

当然也是有的，衡水部分房龄较大的二手房小区就非常划算。一些老的家属院即使位置比较好，价位也一般在6500-7500左右，还能有还价空间。这也是房产市场中最容易降价的”老大难“——户型较大较老、物业缺失、年代又早的房子；甚至一些没有学区等附加值支撑价格却很高的”老破小'，这些房子，面对需求渐高的购房者，会越来越难卖。

来源：衡水房天下经纪人交流群

至于新房价格，无需赘言。虽然略有颓势，但我只能说，把涨价2000，微跌20当做“崩盘”信号的盆友，还是长长心吧！虽然衡水楼市处于逐渐“退烧”的状态，热度却还没全退。只有等到市面上80%以上的主流二手房源出现成交价回调，楼市才算进入正常状态。

话说回来，现在买房请保持4个字的思考逻辑：自住思维。

都是刚需，买的起，需要买就入手，别的，管他呢！