在这么多年的实践探索与各方努力之下，土地制度改革正在取得重大进展。继农民承包地的“权”“承包权”“经营权”三权分置重大改革后，2018年1月15日，国土资源部部长姜大明表示，我国将探索宅基地 权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体 权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

这意味着六十多年来形成的集体 、无偿分给农户占有使用的宅基地权利，由两权细化成了三权。集体 权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。即，作为村集体的一员，依然可以无偿分配一套宅基地，但可以将使用权转让、抵押出去。宅基地不再仅仅承担农民的住房保障功能，也将成为要素商品，直接进入要素市场。农村集体外的成员，想到某集体内购买农民的宅基地使用权，将有现实的合法性。

实际上，在一些地方，这种私下的宅基地使用权买卖已经屡有出现，只不过由于没有法律的认可，使买方冒了一些风险。当然，卖方也常常会为此风险付出了对价：其交易价格往往要远低于有法律保障的价格。另外，小产权房建在农村集体土地上，价格也比大产权房要低；部分小产权房的土地权属性质是宅基地。

姜大明强调，城里人到农村买宅基地口子不开，严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。这是否意味着城里人还是无法到乡下购买宅基地的使用权呢？还是说，城里人可以购买使用权，但不能购买资格权，购买之后不能利用这个使用权来建设别墅大院和私人会馆？

如果是前者，意味着能购买使用权的，只能是农村人。这会极大地限制买方，从而也会影响宅基地使用权的价值。如果是后者，意味着城里人和农村人将获得同等的购买资格，但是限制了城里人在农村“建大房子”的权利。

然而，有些地方的村庄，几乎整村人都已经移民到了城市，“空村现象”并不鲜见。如果有私人或法人要购买这个村落的宅基地使用权，而村人也都愿意，是否也可以考虑呢？

与适度放活宅基地的使用权相应，姜大明也表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，“将不再是居住用地 提供者”。这就一举打破了 的垄断供地地位，意味着农村居住用地使用权将可以直接入市。那么农村建设用地或宅基地开发利用的具体办法是什么？现在存量的小产权房又如何处理？无数的问题需要进一步解答。

当然，土地改革总是一个 需要慎重处理的问题，就像40年前的包产到户一样。40年后，土地制度迎来了又一轮深化改革，其中的制度细节，还需要更深刻丰富的实践与学理研究来指引。