11月29日晚6：00，衡水房天下举行了第11场《楼市微课堂》公益讲座，本次讲座主持人为房天下主编宿金瑞，本次主讲的内容为年底隐形降价纷纷上演！现在是买房好时机吗？本次讲座覆盖衡水8大特价房群，现场气氛热烈，千名购房者参与其中，课程历时近50。目前小编将讲座内容一一整理出来，希望对大家的置业计划提供帮助！精彩内容马上呈现。

一、怎么看待2018年的衡水市场？

从大家关注的房价走势上来看，应该来说是前高后低。虽然今年前8个月衡水房价一直保持增幅，但是跟2017年相比很明显可以看出来，是一个非常缓慢的微增，甚至从8月开始，新房房价开始出现回落。可以看出，衡水房价更多是进入到了一个下降，甚至到平稳的区间当中了。

2018年的房地产市场应该说相对于2017年，出现了一个非常非常明显的降温。包括房价、成交量甚至购房心理都在降温。目前衡水2018年度的整体成交数据还没有出台，但是我相信相比2017年，肯定会有一个不小的差距。

其实今年的衡水市场，很大一部分影响，我觉得应该是说鲶鱼效应——一线品牌房企的鲶鱼效应。大家都知道，2017年是一线房企纷纷进入衡水的品牌元年，这不可否认，扰乱了衡水本地市场的一些既有规则，所以在2017-2018年，我们能够看到很多不可思议的事情，都是发生在了我们衡水市场上。

这种鲶鱼效应对市场的影响我认为主要包括两个方面：

是精装。以前在衡水市面上只有恒大一家在做精装房（而且恒大同样是外来品牌房企）。到今天，我们可以数数，几乎衡水所有的大品牌房企都开始做精装房，包括一些衡水本土房企，也纷纷跟风做精装。我个人当然不否认精装是一种潮流和趋势，但是更需要承认的是，精装同样在某种程度上，给了开发商一个合理涨价的空间和弹性。

第二是对区域房价的直接影响。区域内的房价标杆一般都是由大房企树立起来的。我们可以回想一下，近几年衡水各个区域的价楼盘，或者说首先达到价的楼盘，一般都是品牌房企。当然，除了引领涨价，品牌房企还有一个优势是舍得降价。如果是本土房企，谁都不想率先下跌先下降。但是品牌房企有一个战略布局和整体率在那，对于市场的调整也很灵敏，是真的舍得明码降价，大幅度促销，比如衡水的恒大、保利等等，都是衡水今年首批大幅促销的楼盘。所以大家也不要一个劲儿的说大房企怎么怎么不好，我觉得更尊重市场杠杆的大房企，一定程度上对我们购房者更有利。

二、下降趋势，大家都已经看到，那么现在是否还适合买房？买的话，买哪？

其实群里经常有朋友在问我，要不要买房？是今年买还是明年买？我觉得大家的这个心理我是非常能够理解的——任何人，包括我在内，都希望能够买到一个价，或者说都希望能够在拐点到来之前把房子买了。但是谁都没有把握就说哪年哪月哪日，衡水楼市就到一拐点了，或者从此之后，房价就告别下跌开始往上走了。

实话实说，我觉得现在对于投资性购房需求来说，其实不是好的节点，投资二手房也不是一个很好的机会，甚至说现在投资二手房很可能会面临着一段时间的价格波动，甚至是一种被套住的可能性。但是如果对于自住需求来说的话，我觉得还是有些机会的，因为刚刚也说了，衡水采取这种购房优惠政策的项目其实是不断增加的一个状态。

比如首付分期、一成首付、内部员工特价房政策等等。其实呢，开发商的内部员工特价房是希望通过这种方式一方面在年底的时候，加快项目去化，达成加快成交的效果，另一方面的话还是希望能够加快回款。但是又考虑到不能够刺激了业主，尽可能的话通过这种方式来实现一些促销状态和措施。这其实也是一种隐性调价的一种方式吧。当然这种信息开发商不会特别大肆宣扬，还需要购房者朋友自己多听多看多问，天上没有掉馅饼的好事儿，楼盘优惠也不会你天天在家里窝着，就砸到你头上。我们房天下的特价房群也会经常分享一些内部的团购信息，感兴趣的朋友一定要多关注。

再来说实际问题吧。对于目前来说可能大家买房上面临的主要问题就是，首付高，利率高，而且贷款特别不好批下来，衡水现在也不支持异地公积金贷款。在目前的这种市场状态之下，我们其实如果是自住的话，可以适当考虑一些老小区的二手房，可能小区条件差一些，但是价格合适，首付也低。

对于新房来说，我不好说选择那些小区，但是大家一定记住一个原则：有取舍。完美的楼盘有吗？肯定有啊，就是贵呗。所以你可以跟去超市买东西一样，把自己的购房需求排个序，你是想要学区，还是更想要物业，园林绿化不好能不能接受？想要位置还是想要配套？精装是不是你的必选项？我们现在买东西都有一个误区，什么都想要的，但是醒醒吧少年们，大家都不是马云的闺女小子，务实能帮助你选到适合自己的房子。

三、很多房企推出1成首付，值不值得入手？

年底到了，开发商都进入了年底冲刺阶段，再加上现在行情下行，所以不少楼盘都推出了买房优惠活动，甚至有些楼盘还打出了“首付分期”“一成首付”的旗号。

对于很多人来说，买房能够用足杠杆是很有诱惑力的，但如果仅是为了首付分期，而入手一套原本可买可不买的房子，那大可不必。同时在“首付分期”的诱惑下，我们也得格外留心那些该注意的事项。

首先，我们得确定这套房子确实是自己想买，或是有需求的。其次，要判断楼盘和区域的基本面，尽量去买大牌房企的房子，区域发展也处于主流的发展水平线上。

现在买房，很多人都是奔着红利去的。但是回想三四年前，我们买房图的几乎都不是突然暴涨。甚至于在2016年之前，很多人也不会有房子交付就能暴涨的概念。

这种“买房暴涨心态”其实是不合理的，买房本身就应该是一种价值投资。一般来说，如果房子的基本面没问题，大部分都是可以作为价值投资的，而不必在意当下的行情起伏。

只是在行情下行期，我们买房时的“还价空间”会更多，在楼盘基本面没问题的情况下，购房者当然是可以主动去把握这些优惠机会的。

四、对于2019年的市场的判断是怎么样的？

看市场首先看政策。2018年衡水楼市政策依然从紧，也有传闻说12月开始贷款利率和首付可能还要上调，当然这个不一定是真实信息。至于明年的政策会何去何从，我们先简单说一下大环境，今年宏观经济整体下行的压力其实是比较大的，而房地产作为一个规模大见效快，联动领域多的行业，如果作为政策拉升经济的杠杆，还是有一些机会的。从整体来看，2019年的政策走向还会坚持“房住不炒”，就算这一方面市场的政策有所放宽，但是也会进行管控投资性购房需求，好时机或者是好的一个购房机会其实真的已经过去了。

但是对于自住需求来说的话，我觉得其实2019年有一些释放的机会。我们刚刚其实也提到了很多，比如年底楼盘冲销量的优惠政策就非常多，再来今年年底、明年年初推新的楼盘也有不少，同质类楼盘多，市场竞争压力会比较大。而且整体需求出现一些观望心态之后，加剧了一部分房企的这种打折降价的一些意愿，那么明年市场环境不是很乐观情况之下，不排除一些房企还是会去采取这样的态度，继续去加大回款的力度，包括我了解到的年底一些要入市的楼盘，除了个别纯改善定位楼盘，其他价格都不是特别高。

所以从目前的这样一个政策走势上来看，我判断明年的房地产市场应该还是一个平稳，甚至还会有一些项目突破降价的一种情况所以对于明年的市场我个人觉得还是维持现状，甚至还会再继续有点下行。

五、对明年的房价，如果用一个数字表述，你觉得是？

先看一下大家能够接受的房价吧。我们2018年六七月份做的调查，购房者对于房价的接受度在6000-8000之间比较多一些。房子作为一种大宗支出，肯定会比大家的心里预期要贵，站在这个基本点上，我觉得衡水房价在8000-9000的区间可能更合理一些。

这是站在我们普通购房者的角度来看。站在市场情况看，我觉得整体市场价位可能还会有一个小幅回落，但是新房价格应该不会跌到9000以下。需要说明的一点是，明年加推的产品中，精装占比是非常高的，这也会在一定程度上拉升一部分房价。

对于价格方面，其实我也是很不愿意去做数据上的一些预测，有点像豪赌一样，像算命一样，但是我觉得明年对购房者来说，怎么说呢，是个机会。甚至于看好房子，觉得价格可以接受的朋友，趁着年底房企大促已经可以出手了。你想房价大跌是不现实的一件事，他有很多因素限制，比如土地成本、建设成本、人工成本、甚至拆迁成本等等，都在上升，这也是为什么今年土地市场一直不温不火，跟市场很有关系，开发商花大价钱拍地，结果赔本了，那他核算一下，肯定还不如不盖这个房子。

当然房价这种事儿，买房的永远不想降，没买的永远盼着降，还是希望大家有个理性态度，就像我前面说的一样，懂得取舍，才能真正不进坑。