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房惠惠营销总监宋英华:揭秘二手房交易8大风险

来源:衡水房天下 2018-09-19 17:33:00

[摘要] 9月18日晚8:00,衡水房天下举行了第四场《楼市微课堂》公益讲座,本次讲座主持人为宿金瑞女士,邀请了房惠惠运营总监宋英华宋总为特约讲师,本次主讲的内容主要是二手房交易中比较容易遇到的风险?

9月18日晚8:00,衡水房天下举行了第八场《楼市微课堂》公益讲座,本次讲座主持人为宿金瑞女士,邀请了房惠惠运营总监宋英华宋总为特约讲师,本次主讲的内容主要是二手房交易中比较容易遇到的风险?以及大家应如何避免?本次讲座覆盖衡水5大特价房群,现场气氛热烈,千名购房者参与其中,课程历时60余。目前小编将二手房交易中的8大风险整理出来,希望对大家2018年的置业计划提供帮助!精彩答疑马上呈现。

个购房风险:自行缴税的风险

客户在签约的时候,一定要让买方签署一个以河北省家庭为单位的套数的声明。如果不落到文字协议上面的话,客户只是口头说。她在河北省有几套住宅,到最后交税的环节当中,如果房产部门或者税务部门核查出来河北房产不是他所说的套数的话,那么税务局或房管局会有权进行追缴或者进行高额的罚款。我们不建议客户和业主进行自行交税,如果你提供的是虚假的税票,银行在核实完毕之后发现你是虚假的,业主是无法收到剩余的房款。

如果你是通过非法渠道非法避税。将来房屋要再次出售的时候,房管局或者税务部门,会核实当年的缴税记录,如果发现缴税记录存在了违法行为,那你的房屋是无法再次进行出售的。我国刑法二百零一条也规定,如果是伪造税票等严重行为那么国家是有权利追究刑事责任。所以我们不建议客户进行自行缴税,如果通过房惠惠签约客户坚决要自行缴税,那我们是要进行撤销网签,然后签风险告知协议,如果在后期出现任何问题,我们的中介费是不予退还的。

第二个购房风险:房屋抵押或查封风险

房屋抵押会有两种情况:一种是体现在产证上的抵押,一种是不体现在产证上的抵押。

体现在产证上的抵押,比较容易看到,在签约的过程中,业主会把他的产权证原件带过来,我们可以看到产证附记的那一页,如果盖有抵押的章,说明这套房子就是抵押的状态。可以看他当时的贷款是抵押给银行还是抵押给个人。
另外一种抵押是不体现在产证上,比如说是抵押给个人的情况,或者说这个房主是做了这个担保公司或者小额的贷款公司的抵押。所以我要求我们的员工在签约之前,一定要问清楚业主的这个情况并且来核实产证,如果业主出现个人抵押个人债权人的这种行为,那我们是一定::不要把定金直接转给业主,我们要暂时进行监管。第二,我们是要在当天或者是第二天的时候,我们带着业主拿着所有的产证原件,合同原件。去房管局,核实一下产证。核实产证对于客户购房来讲是最把握的一种。因为我们在核实的过程中可以看到他这个房屋是否还有其它抵押行为,是否被法院查封这种行为。所以说这是最保险的方式。
在签约的过程当中,无论业主这个房屋是否有抵押,是否体现在产证上,我们都会让甲方就是业主签订一个房屋是否有抵押的一个声明,这也是对客户的一个权益的保障。

当我们的客户发现了一套低于市场价很多的一套房源,价格很低,但是业主前期可能需要拿到大量的定金或者首付,这种情况客户不要着急,不要觉得这个房子很便宜,很优惠,着急买,一定要提前把这个风险做到防范和规避,是带着业主拿着产证去房管局核实一下是否有抵押是否有查封。

第三个购房风险:房款支付的风险

我们发现在北京,上海等这种一线城市资金监管已经成为了房管局必须要走的一个流程。

衡水目前房管局暂时不做资金监管这个流程,未来这一定是一个趋势,我们公司也在推动这个事情。到底是先过户,还是先给钱,这一直存在于客户和业主纠结的一个问题。

第四个购房风险:共有产权人的风险

如果这个产证是共有产权人,我们会发现共有产权人都会在体现在不动产证上,但是有的夫妻共有的它可能就不体现在这里边。 涉及到这种婚后财产但是没有体现夫妻姓名的,那如果配偶不在场的情况下,我们还会让业主先签署一个关于配偶同意的出售声明,这样会规避掉客户购房完毕之后,由于夫妻双方没有达成一致,涉及到婚后财产的问题,导致这个合同是无效的合同。

第五个购房风险:物业交接风险

给大家一个建议:一留二合三交接。留什么呢,客户和业主签订买卖合同的时候,我们会让客户留一个物业保证金,可以是五千或者一万,这个是根据客户和业主来进行协商。

在物业交接当天完毕后,原业主结清了交房当日之前所有的物业费取暖费等等的费用,当天结清当天开。把物业保证金打给甲方。
我们也可以当场让业主提前带好他的物业费,取暖费的发票过来。也可以当着业主和客户的面儿,我们直接给这个物业公司打电话来核实一下,可以做到提前规避风险。

第六个购房风险:风险连环单

什么是连环单呢?举个例子就是a买b的房子,然后b呢,需要拿到a的这个钱再去买c的房子。那么b在这个中间的环节呢就尤为重要,因为他是扮演了不同的两个角色,一个是卖,一个卖完房子之后又涉及到买房。所以在a和b交易没有完成的时候儿,b又要买C的房子,这个时候B一定要带好自己已经签署的合同。然后根据你之前卖房子这个协议要预留出你的买C房的付款时间,不要因为你的付款时效出问题,造成购房违约。

第七个购房风险:买卖双方的这个违约的风险

违约不单指的是双倍返还,我们签订三方买卖合同之后,你还会要根据买卖合同的总房款的百分之十来进行赔偿,所以,无论是在日期的签署、房款的交接的日期上等等一系列的条件的约束上。我们一定要提前预留好自己的时间。

第八个购房风险:我总结了三个小细节

个细节,就是租赁。 
因为在我们这个行业里面一句话叫做买卖不破租赁,如果客户购买的房屋里面是有租客在住。我们房惠惠签约的时候,是一定要让经纪人或者店长,带着业主去找租户签署一个放弃优先购买权的声明,只有他签署这个声明之后才可以购买。因为租户是有优先购买权的,他只有签署这个协议之后才不会影响到业主这个房子。

第二个细节呢,就是。在我们购买房屋之前,我们为大家购房客户的建议就是提前咨询好,你想要上的这种学校他的招生条件和报名条件到底是有哪些条件。基于这种情况下,你再去看他的你买的这个房屋是不是属于这个学区片区。那么基于衡水重教育我相信,无论是在任何一个城市,未来都是一个趋势,都是一个主流。

第三个细节:继承的房屋。从法律的意义上来讲,遗赠继承大于遗嘱继承大于法定继承。
假如我们业主可能是这个发生意外了。之前没有做好遗嘱继承或者遗赠继承,那么就涉及到法定继承,所有法定继承人全部到房管局去办理一个手续。大家要确定好到底这个房屋要继承给谁。那其他人是要写这个放弃继承的声明的。然后等待出新产证。按照衡水交税政策,即使出了新产证之后,他的契税增值税的交税比例还是按照这个老证来进行核实的。

希望本次的微讲堂能够为大家提供帮助,有问题大家可随时关注房天下官微。

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